Ein Altbau in München hat Charme – hohe Decken, Stuck, Dielen, schöne Grundrisse. Aber sobald du renovierst, kommt die Realität: schiefe Wände, alte Leitungen, Risse, schlechte Untergründe, versteckte Feuchtigkeit oder „Überraschungen“ unter Böden und hinter Tapeten.
Genau deshalb ist Altbau renovieren kein Standard-Projekt – es ist Planung + Erfahrung + saubere Reihenfolge.
In diesem ausführlichen Guide erfährst du:
• Altbau renovieren Kosten in München (Richtwerte pro m² + echte Kostentreiber)
• typische Altbau-Probleme (und was sie in der Praxis bedeuten)
• Ablauf Schritt für Schritt (so vermeidest du Chaos und Nachträge)
• Dauer & Zeitplan realistisch
• Praxisbeispiele aus München (mit Zahlen)
• Checkliste für Angebot, Planung und Abnahme
Bakdash Gebäudeservice & Renovierung arbeitet in München + 50 km und übernimmt Renovierungen, Innenausbau, Trockenbau, Bodenarbeiten und auf Wunsch die Endreinigung nach Bau-/Renovierungsarbeiten.
TL;DR – Das Wichtigste auf einen Blick
• Kosten: oft 75–180 € / m², bei größeren Eingriffen auch höher
• Dauer: je nach Umfang 1–6 Wochen (Trocknung/Logistik = Engpass)
• Typische Altbau-Risiken: Untergrund, Risse, alte Leitungen, Feuchtigkeit, schiefe Flächen
• Tipp: Wer Altbau renoviert, spart am meisten mit Besichtigung + klarer Leistungsdefinition + richtiger Reihenfolge.
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Was bedeutet „Altbau renovieren“ in der Praxis?
Altbau-Renovierung heißt oft: Du willst optisch modernisieren (Wände, Boden, Türen), aber du musst gleichzeitig die Substanz berücksichtigen.
In München sind Altbauten häufig:
• Baujahr vor 1950/1960
• alte Putzsysteme, Tapetenschichten
• Leitungen/Elektrik nicht auf aktuellem Stand
• unebene Böden/Decken
• Feuchtigkeitszonen (Küche/Bad, Außenwand)
Das Ergebnis: Die Renovierung braucht einen Plan, der auf Überraschungen vorbereitet ist.
Altbau renovieren München: Kosten (Richtwerte, die wirklich helfen)
Die Kosten hängen stärker als im Neubau von Zustand und Aufwand ab. Es gibt nicht „den einen Preis“.
Kosten pro m² (typische Spannen)
• Leichte Renovierung (Maler + kleine Ausbesserungen): ca. 45–75 € / m²
• Standard-Renovierung (Maler + Boden + Reparaturen): ca. 75–120 € / m²
• Altbau-Renovierung intensiv (Untergrund, Trockenbau, Türen, mehr Arbeiten): ca. 120–180 € / m²
• Mit größeren Eingriffen (z. B. Bad/Leitungen/Feuchtigkeit): oft 180–250 € / m²+
Hinweis: In Altbauwohnungen entstehen Nachträge fast immer durch unklare Untergrund-Themen. Ein seriöses Angebot nennt daher Spachtelstufe, Untergrundarbeiten, Entsorgung, Anzahl Anstriche, Bodenaufbau.
Die 7 typischen Altbau-Probleme in München (und was sie wirklich bedeuten)
Hier kommen die Punkte, die Bakdash in der Praxis regelmäßig sieht – und die deine Kosten/Timeline beeinflussen:
1) Schiefe Wände & „wellig“ gespachtelte Flächen
Altbau ist selten gerade. Wenn du moderne Optik willst (glatte Wände), brauchst du oft Q3/Q4 plus mehr Ausgleich.
➡️ Praxis-Auswirkung: Mehr Spachtelgänge + Schleifen + Trocknung = mehr Zeit.
2) Risse (Setz- oder Spannungsrisse)
Risse sind normal – aber man muss wissen, welche stabil sind und welche „arbeiten“.
➡️ Praxis-Auswirkung: Risssanierung + Armierung/Gewebe in kritischen Bereichen.
3) Alte Tapeten- & Farbschichten (mehrlagig)
Unter Tapeten steckt oft: Altanstrich, Leimfarbe, loser Putz.
➡️ Praxis-Auswirkung: Entfernen, Grundieren, Untergrundfestigung – sonst blättert neue Farbe.
4) Böden: Dielen, alte Estriche, Höhenunterschiede
Dielen sind schön, aber oft: knarrend, uneben, beschädigt.
Estrich: Risse, Ausbrüche, Höhen.
➡️ Praxis-Auswirkung: Ausgleich, Reparatur, Untergrundvorbereitung vor neuem Boden.
5) Leitungen & Elektrik (Altstandard)
Du siehst es nicht – aber beim Renovieren fällt auf: zu wenige Steckdosen, alte Leitungen.
➡️ Praxis-Auswirkung: Koordination + saubere Planung, sonst wird wieder aufgemacht.
6) Feuchtigkeit / Schimmelzonen
Häufig in Küche/Bad, Außenwänden, Fensterlaibungen.
➡️ Praxis-Auswirkung: Ursache prüfen – sonst ist „neu gestrichen“ nur Kosmetik.
7) Logistik: enge Treppenhäuser, Parken, Lärmregeln
München = oft Altbau + 3.–4. OG ohne Aufzug.
➡️ Praxis-Auswirkung: Materialtransport & Zeitplanung sind echte Kostenfaktoren.
Ablauf: So planst du Altbau renovieren sauber (Bakdash-Workflow)
Altbau funktioniert nur mit Reihenfolge. Hier die Praxis-Reihenfolge, die Nacharbeit minimiert:
Schritt 1: Ziel + Umfang definieren (vor Ort)
Bakdash klärt zuerst:
• Vermietung, Verkauf oder Eigennutzung?
• Welche Räume? Welche Qualität (Standard vs. Premium glatt)?
• Welche Risiken: Untergrund, Feuchtigkeit, Leitungen?
• Deadline (Einzug/Übergabe)
➡️ Ergebnis: klare To-do-Liste + Prioritäten.
Schritt 2: Rückbau + Untergrund freilegen (damit du Überraschungen früh siehst)
• Tapeten runter, lose Stellen prüfen
• kritische Stellen markieren (Risse, feuchter Putz)
• Entsorgung planen
Warum das wichtig ist:
Wer zuerst streicht und später feststellt „Putz hält nicht“, zahlt doppelt.
Schritt 3: Trockenbau & Roharbeiten (bevor Oberflächen schön werden)
• Vorsatzschalen, Abkofferungen, kleine Raumaufteilungen
• Reparaturen an Wänden/Decken
• ggf. Vorbereitung für neue Türen/Laibungen
➡️ Trockenbau ist immer vor Maler/Boden.
Schritt 4: Spachteln, Schleifen, Grundieren (Qualität entsteht hier)
• je nach Ziel: Q2/Q3/Q4
• Risssanierung + Gewebe wo nötig
• Grundierung passend zum Untergrund (Altbau entscheidet!)
Bakdash-Fokus:
Untergrund ist der größte Hebel. Wenn der stimmt, hält alles und sieht sauber aus.
Schritt 5: Malerarbeiten (Anstrich nach System, nicht „einmal drüber“)
• 1–2 Anstriche je nach Untergrund
• saubere Kanten und Anschlüsse
• bei kritischem Licht: Extra-Kontrolle
Schritt 6: Bodenarbeiten (erst nach Maler)
• Untergrund ausgleichen
• Vinyl/Laminat/Fliesen je nach Nutzung
• Sockelleisten
Warum?
Wenn du Boden vorher machst, ist er später beschädigt.
Schritt 7: Montage & Feinarbeiten
• Türen/Leisten
• Silikon/Acryl-Fugen
• kleine Nacharbeiten
Schritt 8: Endreinigung & Übergabe
Altbau-Staub ist fies: er sitzt in Rahmen, Ecken, Steckdosenbereichen.
➡️ Bakdash bietet auf Wunsch Endreinigung als Abschluss, damit die Wohnung wirklich „fertig“ wirkt.
Dauer: Wie lange dauert Altbau renovieren in München?
Realistische Spannen:
• 35–60 m²: ca. 1–2 Wochen (Standard)
• 60–90 m²: ca. 2–4 Wochen
• 90–140 m²: ca. 3–6 Wochen
Altbau-Engpässe:
• Untergrund trocknen/halten
• Spachtel/Trocknungszeit (Q3/Q4)
• Materiallogistik (Parken/Etagen)
Praxisbeispiele: Altbau-Renovierungskosten in München
Beispiel 1: 55 m² Altbau (Maler + Boden + Untergrund)
• Q3, neuer Boden + Leisten
Dauer: 10–15 Werktage
Kosten: ca. 6.500 – 11.500 €
Beispiel 2: 80 m² Altbau (Standard + Trockenbau-Anpassungen)
• kleinere Vorsatzschalen, Q3, Boden neu
Dauer: 3–4 Wochen
Kosten: ca. 12.000 – 22.000 €
Beispiel 3: 95 m² Altbau (intensiv + Türen + mehr Untergrund)
• Q4 in Sichtbereichen, mehr Reparatur
Dauer: 4–6 Wochen
Kosten: ca. 18.000 – 35.000 €
Häufige Fehler beim Altbau renovieren (München)
- Ohne Untergrundcheck starten → Farbe hält nicht, Risse kommen durch
- Reihenfolge falsch → Boden kaputt, Nacharbeit
- Q-Stufe nicht definiert → Diskussion bei Licht
- Material zu spät → Baustopp
- Endreinigung unterschätzen → Wohnung wirkt trotz Renovierung „nicht fertig“
Checkliste: Altbau-Renovierung richtig beauftragen
Vor dem Start
• Zustand fotografieren + Problemstellen markieren
• Ziel + Qualitätsstufe definieren (Q2/Q3/Q4)
• Angebot mit Leistungsumfang vergleichen (kein Pauschal-Nebel)
• Zeitplan + Puffer festlegen
Während der Arbeiten
• Untergrundfreigabe vor Maler (kritisch!)
• Zwischenabnahme pro Raum
• Entscheidungen schnell treffen (Farbe/Boden)
Nach Abschluss
• Lichtcheck an Wänden/Decken
• Kanten/Fugen/Leisten prüfen
• Endreinigung + Übergabeprotokoll
FAQ – Altbau renovieren München
Was kostet Altbau renovieren in München pro m²?
Oft 75–180 € / m², je nach Zustand, Untergrund und Leistungsumfang.
Warum ist Altbau teurer als Neubau?
Weil Untergrund, Risse, Schiefe und alte Schichten mehr Arbeitszeit und Material brauchen.
Lohnt sich Q4 im Altbau?
Ja – aber vor allem in Sichtbereichen und bei kritischem Licht. Sonst reicht Q3 oft völlig.
Wie vermeide ich Nachträge?
Besichtigung + klare Leistungsliste + richtige Reihenfolge (Trockenbau vor Maler/Boden).
Brauche ich am Ende eine Bauendreinigung?
Sehr empfehlenswert – Altbau-Staub setzt sich überall ab.
Wenn du dich allgemein zu Schimmelursachen und richtigem Lüften im Altbau informieren willst, findest du beim Umweltbundesamt hilfreiche Infos.
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